부동산 보유세란? 계산방법 알아보기

매년 7월과 9월이 되면 부동산 소유자들의 한숨이 깊어집니다. 바로 부동산 보유세 고지서 때문이죠.

국세청 통계에 따르면 2024년 재산세 납부 인원이 1,500만 명을 넘어섰고, 종합부동산세 대상자도 80만 명에 달합니다. "집값은 떨어지는데 세금은 그대로"라는 불만이 높아지면서 보유세에 대한 관심이 어느 때보다 뜨겁습니다.

과연 부동산 보유세란 무엇이며, 나는 얼마나 내야 할까요?

지금부터 보유세의 개념부터 보유세 계산방법, 절세 전략까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

 

요약: 부동산 보유 시 매년 납부하는 재산세와 종합부동산세, 정확한 계산으로 세금 부담 줄일 수 있음

 

 

 

부동산 보유세란? 두 가지 세금의 합계입니다

 

부동산 보유세는 부동산을 소유하고 있다는 이유만으로 매년 납부하는 세금입니다.

크게 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지로 나뉩니다.

구분	재산세	종합부동산세
과세 주체	지방자치단체(시·군·구)	국가(국세청)
납부 시기	7월(1기분), 9월(2기분)	12월
과세 대상	모든 부동산 소유자	일정 금액 초과 소유자
공제 금액	없음	1주택 12억, 다주택 9억
세율	0.1~0.4%	0.5~6% (누진세율)

 

 

재산세는 모든 부동산 소유자가 납부하며, 종부세는 고가 부동산 소유자에게 추가로 부과되는 세금입니다.

기획재정부는 "종부세는 부동산 가격 안정과 조세 형평성을 위해 도입됐다"라고 설명합니다.

 

요약: 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종부세로 구성되며, 모든 소유자가 납부 대상

 

 

 

보유세 계산방법: 단계별로 따라 하세요

 

1단계: 공시가격 확인하기

부동산 보유세 계산의 첫 단계는 공시가격 확인입니다.

아파트는 '공동주택 공시가격', 단독주택은 '개별주택 공시가격'을 기준으로 합니다.

• 확인 방법: 부동산공시가격알리미(www.realtyprice.kr)
• 기준일: 매년 1월 1일
• 2024년 공시가격 현실화율: 약 69% 수준

 

2단계: 재산세 계산

재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 과세표준에 세율을 적용합니다.

주택 재산세 세율

• 6천만 원 이하: 0.1%
• 6천만 원 초과~1억 5천만 원 이하: 0.15%
• 1억 5천만 원 초과~3억 원 이하: 0.25%
• 3억 원 초과: 0.4%

계산 예시 공시가격 10억 원 아파트의 경우:

• 과세표준: 10억 × 60% = 6억 원
• 재산세: (6천만 ×0.1%) + (9천만 ×0.15%) + (1억 5천만 ×0.25%) + (3억 ×0.4%) = 198만 원

3단계: 종합부동산세 계산

종부세는 전국 부동산 공시가격 합계가 기준금액을 초과할 때 납부합니다.

2024년 기준

• 1 주택자: 12억 원 공제 (조정대상지역 9억)
• 다주택자: 9억 원 공제
• 세율: 0.5~6% (누진세율, 다주택자는 중과)

계산 예시 1 주택자, 공시가격 15억 원:

• 과세표준: (15억 - 12억) × 95% = 2.85억 원
• 종부세: 2.85억 × 0.5% = 142.5만 원

 

한국조세재정연구원 자료에 따르면,

공시가격 15억 원 아파트 1채 소유 시 연간 보유세(재산세+종부세)는 약 340만 원 수준입니다.

 

 

요약: 공시가격 확인 → 재산세 계산(공시가 ×60% ×세율) → 종부세 계산(공제 후 누진세율 적용)

 

 

 

보유세 부담 줄이는 방법

 

전문가 관점 1: 1세대 1 주택 특례 활용

세무사들이 가장 많이 추천하는 방법은 1세대 1 주택 특례입니다.

5년 이상 보유하고 실거주 요건을 충족하면 고령자 공제, 장기보유 공제 등 혜택이 있습니다.

• 만 60세 이상: 공시가격 6억 원까지 10~30% 공제
• 10년 이상 보유: 20% 공제
• 15년 이상 보유: 40% 공제

전문가 관점 2: 부부 공동명의 vs 단독명의

부동산 전문가들 사이에서도 의견이 갈립니다.

공동명의는 종부세 기본공제를 각각 받을 수 있지만, 다주택 판단 시 불리할 수 있습니다.

 

공동명의 장점

• 각자 6억 원씩 총 12억 원 공제 (1 주택자 기준 적용 시)
• 상속세 절감 효과

단독명의 장점

• 1주택 판단 시 유리
• 양도세 비과세 요건 충족 용이

대한부동산학회는 "총 자산 규모, 향후 매도 계획 등을 종합적으로 고려해 결정해야 한다"라고 조언합니다.

 

요약: 1세대 1 주택 특례와 장기보유 공제 활용, 명의 구조는 전체 자산 계획 고려 필요

 

2024년 달라진 보유세 제도

 

주요 변경 사항

• 공시가격 조정: 전년 대비 평균 -5% 하락
• 세 부담 상한: 전년 대비 150% 제한 (종부세는 300%)
• 1 주택자 우대: 공제 금액 11억→12억 상향

기획재정부는 2024년 부동산 보유세 개편으로 전체 납세자의 약 60%가 세 부담 감소 효과를 받을 것으로 예상했습니다.

특히 1 주택자는 평균 20만 원 정도 감소할 전망입니다.

향후 전망

전문가들은 보유세 제도가 계속 변화할 것으로 예측합니다.

대한건설정책연구원은 "부동산 시장 안정화와 세수 확보 사이 균형점을 찾는 방향으로 조정될 것"이라고 분석했습니다.

 

요약: 2024년 공시가격 하락과 1 주택자 공제 확대로 보유세 부담 일부 완화

 

지금 바로 확인하고 대비하세요

 

부동산 보유세는 매년 반복되는 고정 지출입니다.

보유세 계산방법을 정확히 알고 있어야 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.

재산세는 공시가격의 60%에 0.1~0.4% 세율을, 종부세는 공제 후 0.5~6% 누진세율을 적용한다는 기본 원리를 기억하세요.

특히 부동산 매수를 계획 중이라면 보유세까지 고려한 자금 계획이 필수입니다.

공시가격 15억 원 주택의 경우 연간 300만 원 이상의 보유세가 발생하므로, 월 25만 원 이상의 추가 부담을 감안해야 합니다.

1세대 1주택 특례, 장기보유 공제 등 세제 혜택을 최대한 활용하고,

부동산공시가격알리미와 홈택스를 통해 정기적으로 예상 세액을 확인하는 습관을 들이세요.

작은 관심이 큰 절세로 이어집니다.

 

 

 

핵심 정리

 

• 보유세 구성: 재산세(지방세) + 종합부동산세(국세)
• 계산 방법: 공시가격 확인 → 과세표준(공시가 ×60%) → 세율 적용
• 납부 시기: 재산세 7월·9월, 종부세 12월
• 절세 방법: 1세대 1 주택 특례, 장기보유 공제, 고령자 공제 활용
• 2024년 변화: 공시가격 하락, 1 주택자 공제 12억 확대

 

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부동산 보유세란?